- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli sözleşmelerdir. Eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borç yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Bir sözleşmenin iki tarafa hak ve borç yüklüyor olması demek iki tarafın da o sözleşmeden dolayı hem alacaklı hem de borçlu olması demektir. Ani edimli sözleşmelerde eserin tesliminden önceki bütün çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır. Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince de aksine sözleşme hükmü yoksa eser bedeli ancak eserin teslimi ile istenebilir.
Ani edimli eser sözleşmelerinde ifa inşaatın teslimi ile yerine getirilir. (Yargıtay 15. H.D 07. 02. 2005 tarih , 2004/3589 Esas ve 2005/526 sayılı kararı)
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmeleri için MK. 706, B. K. 213. Noterlik Kanunun 60. ve Tapu Kanunun 26. maddesi gereği noterden düzenlenme biçiminde yapılması gerekir.
Kural olarak istisna sözleşmelerinin geçerliliği şekil koşuluna bağlı değildir. Sözlü olarak da istisna sözleşmesi bağıtlanabilir. Ancak bedel olarak taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören istisna sözleşmeleri mülkiyetin nakli borcunu içerdikleri için resmi biçimde MK. 706 , B. K. 213. Noterlik Kanunun 60. ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği noterden düzenlenme biçiminde yapılmadıkça geçerlilik kazanamazlar. (BK. 11/2 mad. ) Edimlerin ifasında taraflardan birinin sözleşmenin şeklen geçersizliği ileri sürmesi iyi niyetle bağdaşmaz. (M. K. 2. mad. )”(Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 25. 02. 1991 gün, 1990/3882 Esas ve 1991/851 sayılı kararı)
Ancak bu kural mutlak değildir. Çünkü yukarıda da değindiğimiz gibi Medeni Kanun’un 2. maddesindeki dürüstlük ve iyi niyet kuralı genel bir hukuk kuralıdır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’na taşınmış ve söz konusu kurul 30. 09. 1988 gün, 1987/2 Esas ve 1988/2 sayılı kararı ile şu neticeye varmıştır. “ Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakimin M. K. 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine karar verilmiştir. MK 2. Maddesini gözeterek şekle aykırılığın tescile engel olunamayacağı Yargıtayın yerleşik içtihatı haline gelmiştir. Şöyle ki; “Ancak sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olsa bile yüklenici edimini tamamen ve ret olunamayacak oranda yerine getirmiş ise sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK. ’nun 2. maddesinde ifadesini bulan Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz kuralına aykırı düşer. ” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 01. 07. 2008 gün, 2008/3136 Esas ve 2008/4431 sayılı kararı)
ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN 3. KİŞİNİN (ALICI) HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Aksi bir sözleşme yoksa üçüncü kişi arsa sahibinin yükleniciye karşı hakları devir edilen pay oranından pay satın alan üçüncü kişiye geçer. Üçüncü kişi devir aldığı pay oranından arsa sahibinin haklarına halef olur. Müteahhide karşı talep hakkını kazanır.
SÖZLEŞMENİN FESHİ DURUMUNDA MÜTEAHHİTTEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN 3. KİŞİNİN (ALICI) HAKLARI, YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE HUKUKİ DURUMU
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. İnşaat yapım çalışmaları ifaya hazırlık olup teslim ile ifa gerçekleşmektedir. Ani edimli sözleşmelerin geriye etkili fesihte sözleşmeden dönme geriye etkili sonuç doğrurur. Sözleşme tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Yani sözleşmenin feshi ile sanki hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmemin başına dönülür. Alıcı ödediği parayı satıcı da malı geri alır.
Yargıtay istikrarlı olarak şunu dile getirmektedir. Eğer sözleşmenin tasfiyesi olursa buradan önce üçüncü kişiye tapuda devir yapılsa bile arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin feshi geriye etkili olarak tasfiye edilirse oluşturulan ve üçüncü kişiler adına nakil ettirilen tapu kayıtları yolsun tescile döner. Burada tapu siciline itimat ilkesi de işlenmez. Zira burada yapı tapu kaydında satılmasına rağmen yapının hali hazırda inşaat olması nedeni ile alıcı üçüncü kişinin bu durumu bilmesi nedeni ile üçüncü kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz.
“Somut olayda yüklenicinin edimini yerine getirmediği, bundan dolayı da davalılar arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshedildiği sabittir. Yüklenicinin arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayanılarak isteyebileceği hakkı olmadığından şahsi hakkını davacı üçüncü kişiye temlik etmesi de ona bir hak sağlamaz. ” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 14. 02. 2008 gün, 2008/192 Esas ve 2008/1692 sayılı kararı)
“Feshin yapıldığı tarihteki inşaatın getirildiği fiziki seviye % 92’dir. Feshin ileriye veya geriye etkili olmasının ayrımı, yüklenicinin yapımını inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilişkilidir. Çünkü eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa sözleşme yokmuşçasına tasfiye yapılacağından, yüklenici inşaattan yaptığı kısma orantılı arsa payı değil sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince imal ettiği inşaat bedelini alacak ve fesih ileriye etkili kabul edilirse, inşaatı getirdiği fiziki seviyeye orantılı arsa payını devrini talep edebilecektir. ” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 01. 04. 2009 gün, 2009/1031 Esas ve 2009/4125 sayılı kararı)
